专家展望中国房产市场，供需双向政策将影响未来走势

近二十年来，中国的房地产价格几乎持续上涨，长时间内几乎没有明显的下滑期。这种情况导致人们普遍认为，房价将会继续攀升，购房似乎成了一项简单的决策，甚至可以随意选择。然而，自2021年中期起，这种看法悄然转变。专家们开始关注房地产政策是否过于紧缩的问题，无论是对购房需求还是对市场供应，政策的限制都显得尤为紧张。供应端的收紧让许多私人开发商面临信贷危机，而需求端部分抵押贷款的暂停，引发了市场的不安情绪。因此，基于这一分析，专家及时调整了GDP增长的预期，因为房地产这一对经济贡献高达28.7%的关键行业，一旦出现波动，整个经济也将随之面临冲击。专家的判断指出，房价在短期内不仅不会再出现上涨的趋势，反而可能会出现下跌。

这一判断基于两个关键因素。首先，市场预期正在发生反转，越来越多的人开始预期房价会下跌；其次，需求端出现了一种观望态度。当人们普遍认为房价将要走低时，即使对购房有需求，很多人也会选择先租房观望。这种情绪一旦蔓延开来，便会形成恶性循环：越等价格越低，越低就越不买。事后看来，专家的这两点预测没有错。然而，专家们也为未来留下了一丝期待，他们对2023年政策的转变持乐观态度，这一判断得到了验证。政府在多个层面逐步推出政策，特别是地方政府几乎全面放宽了购房限制，意在让更多人能够负担得起和方便购买。

与此同时，地方政府减少土地交易规模，从供给侧限制未来的住房供应，所有这些措施的最终目的都是为了稳定房价，防止其持续暴跌。如今，我们可以看到政策的工具箱相比几年前更为丰富：全国范围内统一下调首付比例，首套房最低降至15%，二套房也降至25%；在北上广深核心城区之外，大多数城市的二套房首付也已降至15%，购房的门槛和成本都在降低。需求端同样积极，截至目前，全国已有超过130个城市推出了"以旧换新"政策，补贴力度普遍在新房总价的1%到5%之间，或单套补贴从2万元到10万元不等。供给端的动态更为引人关注。住建部门召开了存量商品房收购的视频会议，截至今年6月，已有超过70个城市启动了集中收储，登记意向房源突破12万套，完成过户签约超4万套。有机构预计，本轮全国收储资金规模可能达到3000亿元。这意味着在供给和需求两端，政策正在同步落实。

尽管许多人感叹中国的房价过高，甚至质疑经济过于依赖房地产，但一旦房价停止上涨，可能带来的麻烦也不容小觑。房地产这个行业对GDP的贡献巨大，疫情前七年的平均贡献高达28.7%，这个数字涉及到从上游的钢铁、水泥到下游的电子产品、汽车和建筑材料等各个领域，房地产如空气般融入到经济的各个方面。因此，当这个行业陷入低迷时，对整体经济的拖累显而易见。不过，专家认为，未来GDP的首次反弹可能会源于住房建设，继而带动商品房市场的回暖。当地人逐渐安定后，新房销售将逐渐好转，住宅投资和消费也会随之兴起。

值得一提的是，房价的波动并不总是坏事。如果所有人都认为房价只会上涨，大家会拼命借贷，盲目投资，这将导致行业的过度杠杆，这正是监管层所担忧的。允许房价存在一定的波动，让一部分人看涨而另一部分人看跌，从而使市场趋于健康。在托底和刺激需求的政策外，融资端也开始有所动作。其中，股权融资的门槛被重新放开，这在十多年来是首次。在融资体系逐步完善的视角来看，这一举措显得尤为重要。依次看，银行延长贷款期限、支持债券市场，再到股权融资的放宽，开发商可以筹集到更多的股权资金，从而降低债务权益比，这无疑是积极信号。然而，投资者是否愿意支持股权市场仍然存疑——股权市场的变化不完全由政策影响，最终还得依靠投资者的意愿。因此在短期内，这些政策更多是为了传递友好信号，提升市场信心。

对于购房者而言，这或许提供了充分的缓冲空间，避免短期内出现资金链断裂，以防止接下来大量开发商相继倒闭。尽管经济依旧面临压力，信心仍然脆弱，但我们必须清晰认识到，融资端的支持远不能填补销售端现金流的缺口。政策能够防止开发商短期内破产，但要真正确保他们的复苏，最终还是需要购房者信心的重建——即真正有人开始购房。针对新近推出的16项政策及相关协调措施，专家表示，这是极具积极意义的举措。能将如此多的政策工具协调一致，确实令人印象深刻。但关键在于，尽管已在开发商的负债端做出诸多努力，避免了不少私人开发商的破产，最终复苏的关键仍在于消费者和企业信心的整体恢复。